Defiscaliser tout en investissant dans la pierre ?

Lorsque les prix de l’immobilier sont onéreux et que les placements restent taxés, les SCPI fiscales sont une opportunité de défiscalisation immobilière. Malgré ses avantages fiscaux et son prix moins onéreux, celles-ci présentent comme même quelques inconvénients. Mais est-il vraiment possible de défiscaliser tout en investissant dans la pierre ? Découvrez ici la réponse !

Est-ce possible de défiscaliser tout en investissant dans la pierre ?

Sans procéder à l’achat d’un bien immobilier, il est tout à fait possible de défiscaliser tout en investissant dans la pierre. Bien sûr, il y a l’immobilier en direct mais on hésite parfois à l’acquérir en raison de son prix très élevé. Néanmoins, pour ceux qui sont intéressés par l’immobilier fiscal, il existe une autre solution moins chère et plus facile. Il s’agit des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), également appelées « pierre-papier ». Sans les inconvénients de la gestion locative et en mutualisant le risque locatif, un épargnant peut obtenir le titre de copropriétaire de biens immobiliers grâce à un ticket d’entrée de quelques milliers d’euros.

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Les investisseurs peuvent choisir entre plusieurs SCPI fiscales selon l’amélioration fiscale qu’ils souhaitent effectuer. Le logement locatif neuf est concerné par les SCPI Pinel et est maintenant concentré dans les zones tendues. En souscrivant à une SCPI Pinel, celle-ci permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de de 21% sur 12 ans et de 18% sur 9 ans. Ces SCPI sont toutefois soumises au plafonnement des niches fiscales.

La restauration de l’immobilier résidentiel est concernée par les SCPI Malraux. Ces dernières se concentrent sur les secteurs protégés. Grâce à celles-ci, on peut profiter d’une réduction d’impôt de 22% à 30% des travaux engagés et réglés.  Sur une durée de 4 ans, le plafond maximum est 400 000 euros de travaux. De plus, il est possible de reporter le déficit non employé sur l’année et hors plafonnement des niches fiscales. En contrepartie, pour une période de 9 ans, le logement renouvelé doit être loué.

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Les SCPI Monuments historiques ont pour objectif de restaurer et d’entretenir les monuments historiques classés. Sans plafonnement, la totalité des travaux et des intérêts d’emprunts sur le revenu global et sur les revenus fonciers peut se détruire grâce à dispositif. Cependant, la conservation du bien durant une période d’au moins 15 ans est exigée de la part du contribuable.

Le dispositif éponyme est employé par les SCPI en déficit foncier. Il permet d’acheter des biens immobiliers qui ont besoin de travaux importants. Les biens seront par la suite rénovés et loués.  Grâce au déficit foncier, les propriétés disposent de revenus fonciers qui peuvent être supprimés sur le plan fiscal et soustraites des prélèvements sociaux.

SCPI fiscales : investissement de long terme et faible rendement

Une SCPI fiscale est avantageuse fiscalement. Mais, la SCPI fiscale investie dans l’immobilier résidentiel présente un grand nombre d’inconvénients. En effet, leur rendement est peu élevé et la durée de leur détention est limitée. Christine Chiozza Vauterin, responsable offre immobilière & diversification chez Natixis Wealth Management, précise : « Les SCPI fiscales ne sont pas liquides et constituent davantage un investissement patrimonial qui se valorise dans le temps, à l’inverse d’une SCPI de rendement qui permet de percevoir un revenu complémentaire régulier ». Éric Cosserat, président du groupe Perial, spécialisé dans l’épargne immobilière ajoute : « Il existe moins de SCPI fiscales, car les avantages fiscaux sont plus réduits. Elles sont essentiellement résidentielles et contribuent à répondre à la demande de logements dans les zones tendues”.

Par ailleurs, il peut être assez compliqué de revendre ces SCPI fiscales. Renaud Deneux, directeur du développement de BuildInvest, spécialisée dans les dispositifs Malraux et Monuments historiques prévient : « En cas de revente de SCPI fiscales, l’épargnant qui rachètera les parts ne bénéficiera plus de l’avantage fiscal. Il faut donc se poser la question de savoir si, dans ce cas précis, la pierre-papier aura toujours de la valeur et quelle sera sa valeur ». De plus, Julien Bey, directeur général de Domitys Invest, filiale de AEGIDE Domitys, dédiée au conseil en investissement met en garde :  « Il convient de bien choisir le sous-jacent, comme dans l’immobilier direct, et peut-être avec encore davantage d’attentions car le ticket d’entrée étant plus faible, certains épargnants peuvent être tentés de prendre moins de précautions. Or il faut être très vigilant et ne pas oublier qu’il peut y avoir des aléas de marchés ».

Si les amateurs de pierre-papier désirent avoir des rendements plus intéressants, ils devront alors investir dans des OPCI « grand public » ou des SCPI de rendement. D’ailleurs, Éric Cosserat déclare : « Les SCPI de rendement offrent des performances compétitives et des rendements intéressants, situés entre 4,5 % et 5 %. En outre, elles assurent un revenu trimestriel à l’épargnant et donc un complément de revenu, notamment pour assurer sa retraite ».

La défiscalisation dans l’immobilier direct

Contrairement aux OPCI et aux SCPI, il existe des solutions de défiscalisation dans l’immobilier direct dont quelques produits ne sont pas soumis à IFI.  En finançant du matériel industriel neuf, les DOM-TOM peuvent être soutenus grâce à la loi Girardin. Cette dernière permet également de profiter de nouveaux logements sociaux ou d’une subvention d’investissement d’environ 30%, pour une réduction d’impôt de 50%.

La défiscalisation, cerise sur le gâteau

Faut-il donc investir dans l’immobilier pour défiscaliser ? La réponse est non. Renaud Deneux affirme : « L’arbre fiscal ne doit pas cacher la forêt financière. Il convient de regarder l’intérêt financier et non pas seulement la cerise sur le gâteau que constitue l’aspect fiscal. Il peut être préférable de payer son impôt et de bénéficier d’un retour sur investissement, plutôt que de ne pas le payer et de prendre le risque d’avoir un rendement trop faible et de ne pas trouver preneur à la sortie ».

Julien Bey confirme : « Ce n’est pas le cadre fiscal qui fait la rentabilité de l’investissement, il permet juste de l’optimiser » et poursuit : « il est plus important de se concentrer sur le sous-jacent immobilier que sur la loi de défiscalisation : les investisseurs doivent analyser les opportunités et décider s’ils croient davantage à l’avenir du marché des résidences services seniors qu’à celui des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux. ». « Les lois fiscales sont un contrat de confiance entre l’épargnant, l’État, les professionnels du patrimoine et les promoteurs de produits d’investissement. Il convient d’être intransigeant sur la satisfaction de l’épargnant : ce dernier doit être au centre de tout », conclut le directeur général de Domitys Invest.